他建议，主管部门引入专业化的住房租赁机构参与集体土地租赁住房的运营管理，创新集租房合作模式，并建立合作规范。集体经济组织供给土地，房地产企业完成住房建设，租赁企业发挥运营优势，政府承担监管职责，最大化地发挥集体土地租赁住房的效用。

楼建波解释，专业的住房租赁企业对租客需求的把握更准确，可为集体土地租赁房及商业配套的建设规划、户型设计等提供经验，在装修、服务、管理等方面也更为精细高效。

“具体操作方面，租赁企业甚至可以与开发建设主体签订预租合同，比如预付三年租金，帮助开发企业解决部分资金问题；而在运营方面，租赁企业可以按照其目前已经成熟的模式来装修、设计和提供服务。”

监管

设立资金监管账户，要求租赁企业自有资金与经营规模匹配

要使长租房市场健康可持续发展，规范租赁市场秩序必不可少。

杜海霞认为，应该加强对长租公寓的市场监管，包括资质审核、健全市场准入、退出机制等，引导其有序良性发展。

“如果资金链断裂，在现有情况下，无论是租户还是房主本身，受到的损失是很难弥补的。”她建议，建立长租公寓住房租赁租金托管制度，要求租赁企业设立专门的租金监管账户。住房租赁企业须在租赁资金专用存款账户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金等。

另外，她建议，相关部门基于整体房租市场价格等指标建立租赁市场风险预警机制，及时提示租赁风险。

楼建波提出，要防范住房租赁企业尤其是托管式租赁企业高风险经营，或可要求租赁企业经营规模应和自有资金相匹配。例如，规定企业托管的资产规模不能超过自有资金多少倍，或者自有资金要占到付给房东的房租的百分比为多少。

“有业界同行提出，如果实施这种规定，租赁企业将无法托管足够多的房源从而被限制发展，但只要有租赁需求在，一定会有更多企业进入市场，形成良性竞争。”他认为，一家租赁企业控制一个地区50%以上的房源，和10家租赁企业各控制10%的房源，后者更有利于形成良好的市场秩序。

新京报记者 吴娇颖 李玉坤 摄影记者 陶冉

编辑 刘梦婕 校对 李立军