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大众租房痛点催逼供给侧改革 市场机制如何健全?


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    顺应民生需求,细化供给侧改革。最近一段时期,解决租房问题频频进入中央决策视野,相关新政密集出台。5月4日的国务院常务会议决定实行购租并举,提出的四大措施指向住房租赁市场的软肋和弊端。
 
  6月初,国务院办公厅又印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出明确目标:到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标。
  可以预见,住房租赁的民生痛点,未来将因为有力政策的实施逐渐得以缓解。然而,租房市场体量大、覆盖面广、情况多样复杂,租房难点仍将存在。租房领域的内在市场机制如何健全?如何加大租房供给侧改革?激活租房市场内在动力,亟须完善、创新哪些相关制度规则?
  半月谈编辑部特别策划此专题调研,组织多路记者分赴10多个省市,深入调研租房市场,广泛对话行业人士,寻求长策,纾解民瘼。
可建、可改、可租:企业有片新蓝海
——租房!租房!租房痛点催逼供给侧改革(之一)
  半月谈调研小分队
  租房难、租房贵、租房乱背后是租房有效供给不足。今年5月6日,住建部副部长陆克华提出,培育市场供应主体,鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务;5月18日,上海首个购租并举试验地块入市……一系列新举措直指扩充租赁房源这一关键。
  在顶层设计着力推进供给侧改革的当下,一部分市场主体开始捕捉行业新机遇,欲掀起租房市场的“掘金热”。新蓝海涌动新风向,培育租房企业、做大租房市场,应破除哪些体制机制障碍?
  企业试水长租新蓝海
  2006年到四川成都发展的于清发现,当地长租市场几乎还是“一片空白”,商机无限。于是,他创建满城房产,做起包租生意,10年过去了,满城房产名下在成都和重庆供出租的房屋已突破10000套,成为具有代表性的本土长租企业。
  以前,于清感觉长租领域竞争很不充分,相关项目在资本市场甚至无人问津。但自2014年开始,跨界资本蜂拥而至,一些开发商、房产中介也纷纷杀入,搅动行业一池春水。
  魔方公寓CEO柳佳接受半月谈记者采访时表示,以前公寓行业算是“半灰色地带”。“因为我们收集的房源中有不少是商住房,不仅要担心法律风险,而且很多商住房拥有者为此不敢长租给我们做公寓,这样就减少了市场上的房屋供给。另外,水电等生活费用也比普通住宅高出不少,这部分成本都需要租客来承担。今年国务院租房新政出台之后,我们的‘胆子’就大了很多。”
  力图打造“城市配套服务商”的万科,迎合当下“互联网+”的趋势,准备进军租房市场,采用“互联网+租房”的方式,实现线上缴费、报修。
  链家自如已加速发力。CEO熊林认为,当前大家租房最不满意的地方,主要在三个方面。第一是房子差。租房就是苟且、将就、没有品质的代名词。第二是服务差。前几年,长租领域没有什么服务。第三是体验非常差,效率非常低。“我们想改变这样的情况,希望通过努力让相同生活习惯或同样追求的人住在一起。”
  掘金火热,酒店、旅游等行业外新玩家也不甘落后,创客公寓、众筹公寓、旅游租赁等新玩法不断涌现。“目前,我们进驻1400个小区开展房屋托管业务。”公司CEO刘翔介绍,在成都、武汉、北京、杭州已经完成布局的优客逸家希望能成为年轻人的租赁生活运营商,为年轻租客提供高质量、社交化的长租公寓。
  刘翔说,85后青年人群正逐渐崛起为租房主力军,他们追求个性与独立,租住需求上也呈现出独特性,除了居住功能外,还特别看重服务水平和社交性。针对此,优客逸家建立“管家负责制”,每位租客都有一位管家进行租前或租后的服务。同时,利用大数据,实现居住社交化,从同居度匹配测试到线上虚拟社区,为青年人构建精神空间,带去人文关怀。
  “发达国家率先步入存量房市场,其最大的特点就是中等富裕群体房产消费的崛起和满足,以及专业化租赁机构的兴起和普及。”华平投资集团总经理周知对半月谈记者表示。
  面对“大蛋糕”,开发商为何缺少“食欲”“激情”
  资本汹涌入蓝海,但从住房租赁市场的整体供给来看,用于出租的房源多来自个人,而非房地产企业、专业的住房公司等机构出租人。
  近期,半月谈记者走访了江西南昌市骊特房产、我爱我家、鸿基置业等房地产中介公司。多位受访的经理和职业顾问表示,目前南昌市住房租赁市场绝大部分是个人房东,机构出租人则比较少。
  江苏除了养老地产之外,目前少有房地产企业大规模开拓住房租赁市场。
  四川成都城乡房产管理局局长何立祥坦言,当地房地产企业开拓租赁市场较少,而是主要将其作为投资品运作,具有高风险。
  国家统计局公布的第六次人口普查数据显示,我国住房租赁总供给中89.5%可出租房屋来自个人出租住宅,而在许多发达国家和地区,机构出租的房源大约能占到租赁市场总供给的25%至30%。
  何以如此?中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,总体上看,目前全国城市的房地产租赁价格严重低于销售价格,租售比远远低于理论上以及国际经验上的标准——1:250/300。因此,房地产企业在选择经营模式上更倾向于选择资金快速回笼的“开发-销售”模式,而不是以长期现金流收益为主的“开发-租赁”模式。
  外来人口较少,市场风险较高,令三四线城市房企进军租房行业顾虑较多。采访中,部分专家和房地产人士表示,比起一线城市旺盛的租房需求,三四线城市房地产企业主要面对去库存问题。
  针对国家租房新政鼓励商品房“以租代售”,杭州双赢机构董事长章惠芳认为,杭州住宅的年出租回报率不到3%,开发商的融资成本普遍在8%甚至更高。“这种回报率如何吸引开发商愿意转换为房东?”
  章惠芳说,如果在租赁回报率提高的同时,城市能保持稳定的外来人口流入,那么一部分存货压力大的开发商或许愿意以租代售,但这往往需要城市发展到一定水平相配合,譬如像上海这样的一线热门城市。而当前库存压力大的三四线城市,普遍不具备这种条件,否则库存压力也就不会那么大了。
  一些房企负责人指出,商品房改为出租房源不可能是毛坯,而要将毛坯商品房装修后再出租,对于开发商来说是二次投资,更何况等到再出售时,出租过的房源的价值很可能会大打折扣。
  企业进入租房市场也考验其物业运营管理能力。一些房地产行业人士认为,进入住房租赁市场需要专业的住宅物业运营管理能力,然而目前房地产企业重视的是投资分析、工程管理、产品营销等方面的能力,相应的人才储备无法充分满足住房租赁业务有关物业运营管理的要求。
  还有开发商表示,目前存量房大多位于配套不完善的郊区,出租户看好的市区存量房源比较缺乏。在目前主要集中出现存量房的郊区、相对较差区位内,是否存在相匹配的租房需求也很难说。
  激励机构出租人力拓租房市场,亟待破除现实障碍
  业内人士认为,机构出租人的出现对于住房租赁市场的发展有着重要的作用。首先,随着机构出租人的参与,租赁住房的供给量将会出现大规模增加,住房租赁市场所占比重将会出现明显增长。同时,以机构为主体的出租人更便于政府管理和监督,机构出租人的规范经营也会给个体出租人以示范作用,带动整体市场的规范化。另外,机构出租人会直接与个体出租人、中介形成竞争,将有利于广大的承租人群体。
  周知表示,当市场上专业化租赁机构足够多时,即可通过充分竞争形成市场化的租金水平。也就是说,中国民众可能不再过于聚焦房价的涨跌波动,而会根据机构提供的租赁服务支付相应的租金,进入消费者为主导的市场化价格调节时代。
  如何让企业、机构参与培育开发这一市场?采访中,不少资深人士反映,除非政府有强有力的配套政策刺激,否则大多数开发商,尤其是民营开发商,几乎不会参与到租房市场开发中来。“就算是政府平台,国有房企,恐怕除了强制,也没有太多办法让它参与,因为它也要保值增值。”
  一些房地产专家呼吁,目前开发商持有成本太高,亟待政府给租房的开发商提供抵押贷款、低息的长期贷款,以降低资金成本。戴德梁行长沙分公司副总经理文学表示,目前绝大部分开发商的资本结构是短期资本为主,缺乏中长期资本。建议发挥金融杠杆作用,开发房地产信托基金(REITs),利用资产证券化这一有效工具,解决短期融资匹配租赁市场中长期回报的矛盾。
  房地产评论员、专栏作家刘德科说,此次租房新政中提到将支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,以及稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。目前,我国试水了几类项目,但还不是完全的房地产信托基金,此类金融产品还存在诸多市场限制,法律障碍亟待破除。
  与此同时,在土地供应、地价、税收、信贷等方面,出台差异化政策措施,对推动租房企业做大,让房地产企业“真金白银地参与进来”,很有必要。何立祥建议,在土地供应上,对开发商愿意开发租赁房的,实施特殊供应,否则限制土地供应。
  于清认为,目前行业纳税实际操作中,通过小中介租房,无论租客、房东还是中介,都不用纳税。“如果只有几家成规模的企业纳税,就不公平。这样整个市场就会出现劣币驱逐良币的情况。”于清建议,相关部门应规范行业缴税、建筑改造等行为,从建设安全、建筑质量、改造方案等方面提出相应标准,对所有竞争主体一视同仁,规范市场发展。
  对于新政提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为,这可能引起新的争议。在商改住的改造标准上,目前也没有明确,谁能改、怎么改、在建的能不能改之类,迫切需要明晰。而且,一旦放开商改住,地方上的用地规划体系就可能有些混乱。
  譬如,区域内原本要配置一定比例办公用房写字楼,结果大量改造为住房出租,实质上成为住宅用房,那么区域内交通、生活配套就可能完全不相适应,包括产业布局也可能产生偏差。丁建刚建议,尽快细化有关商改住的一系列标准、规范,作出详尽的政策解释。
  破除部门之间体制机制障碍、协调政策措施,也极为重要。何立祥说,应形成系统性协调机制,不能把问题只交给建设部门、规划部门来化解。“如果土地部门还在卖天价地,开发商买来修起来后,房子贵得租不出去怎么办?”(专题调研记者:叶含勇 孔祥鑫 郑钧天 阳建 吕昂 余贤红 杨绍功 陈灏 胡旭 李松)
租有所居:市场机制、法治思维不可缺失
——租房!租房!租房痛点催逼供给侧改革(之二)
  半月谈调研小分队
  除了市场主体发育不成熟,市场机制和相关法治思维的缺失也是我国租房市场不健全的一大弊端。如何长远布局,完善市场机制和法治思维,培育租房人群,发育出健康的租房市场?
  整治市场乱象,培育健康的租房市场
  相对于购房市场,长期以来,租房市场发展滞后,市场机制发育不健全。山东财经大学房地产经济研究所所长郭松海说,当前租房市场机制发育不健全有几大突出表现:一是合同不报备。发生纠纷时协调困难,而租客处于弱势地位,受“欺负”的情形普遍,维权困难;同时,不报备实际上构成偷税漏税。二是群租等问题突出。国家禁止群租,但群租对于刚进入社会的青年、进城务工人员而言,有很大的市场,他们经济支撑能力不足,只能通过群租来摊薄生活成本。三是邻里矛盾不和谐。租住人员换房是比较频繁的,既没有归属感也很难融入原有住户群体,双方互相包容的能力较差,易引发矛盾。
  “现在的租房市场,零乱,分割,不成规模,不成体系。” 四川成都城乡房产管理局局长何立祥说,比如住房信用制度的建设,一经签订合同,就不能再随意涨价,涨了应该怎么办?现在关于公民和机构的各种诚信信息没有联网。“理论上,每个人家的房子都可以拿来出租,但何时出租、租给谁、中间有什么隐患,这些都缺乏有效信息和数据支撑。”
  “整个市场诚信意识、契约精神不强。”湖南长沙市房地产中介协会秘书长刘元林告诉半月谈记者,他们作为行业协会,在处理纠纷中,经常会发现一些房东要突然涨价。“目前,大家租房的时间成本太高,找房子都要小心翼翼。”对此,刘元林建议,推行示范合同,建立交易信息管理平台,把房屋租赁公示出来,避免风险。
  目前,我国租房市场也缺乏专业管理,缺乏专业、规范的中介服务体系。
  易居智库研究总监严跃进认为,目前国内的租房市场无论房东端还是租客端都面临很多痛点,交易环节、房屋品质、租后服务市场改善空间极大。
  当下,无清晰、严格的市场监管规范,致使市场治理很难执行、市场机制严重失效。何立祥以“群租”为例,按目前最小的租赁单元,50平方米的房子只能隔出2间,但是一些房东或中介竟然隔出了好几间,根本不考虑公共通道、厨房、厕所等公共配套面积,而这方面国家也确实没有清晰规范。“有些小区群租很厉害,政府牵头,纪委出面,仍然很难治理,就是因为国家没有强制性标准,无法跟人家讲清道理。对房管局来讲,租赁市场管理,人家来备案,我接招。人家不来备,我到哪里去找? ”
  山东中原物业顾问有限公司投资顾问部总监薄夫利说,建立诚信系统,推动整个市场规范完善,就必须建立租赁住房备案系统,这样才会有管理渠道规范租房行为。目前,国家租房新政正在朝这一方向努力。
  房地产评论员刘德科认为,当前新政推行合同网上备案作用积极,但还须完善细化。“政策初衷是为了保护房东与租客的合法权益,但这也意味着租赁行为公开化,就是要交税,房东、租客恐怕不会主动网上备案。”针对此,一些业内资深专家建议,备案后可以收很低的税,甚至先收再返,慢慢把这个市场培育起来。
  刘元林建议,设立针对租赁市场纠纷的简易法庭,从而快速地处理租赁纠纷。“现在老百姓租房遇到的最大问题,是出了问题不知道找谁。”
  发展成熟的租房市场机制仍需长策
  发育健全的租房市场机制,一定要在市场价格上做足文章,要让更多愿意租房的人能租上房。调查显示,湖南80%的大学毕业生希望租房价格每月低于1000元,房租高于1000元对于初入职场的毕业生来说是一种负担。
  而一些地区租房价格过快上涨,吓退了不少“潜在租客”。在上海地铁7号线接近末站的锦绣路附近,两室一厅的房屋租金最低标价已达6000元/月,比去年同期高出10%至15%。中介告诉记者,仅仅在两三周之前,有的房源的标价还只有5000元/月,现在已上涨近20%。
  按照国际惯例,房屋租售回报率是衡量一个地区房地产运行良好的重要指标,正常范围在1∶200至1∶300之间。郭松海说,目前国外市场房租和房价比大约是1:250。不少专家表示,要形成区域性的权威调研和评估性体系,让租金涨幅变化受到监控。
  薄夫利认为,如果一个城市的住房销售均价持续上涨,租赁市场的价格也必然上涨。根据监测,如果头一年房价涨幅超过5%,次年租赁市场的租金也必然会上涨,而且大多时候会超过5%、甚至达到10%。年租金为总房价的5%左右,是比较合适的。
  针对未来房地产市场将更多从增量市场转变为存量市场这一趋势,不少专家提出,要想让存量市场发挥价值,就要充分发挥租赁的力量,但当前发展租房市场的目的并不是简单地“去库存”,而是要使租房市场实现可持续发展。解决房子卖不出去、商业用房转型等政策措施短期内可与建设租房市场相互支持、相互配合,从长远看,应该通过有形的手、无形的手去调整租房的供求关系。
  去年,上海市房管局等七部门联合发布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》,规定上海市民无论是出租还是租住房屋,都可以委托专业的代理经租机构,代理经租住房可以根据市场需求,在进行装修改造后向社会出租,并配置必要的家具和家电。这一举措有利于存量房的盘活,为市场增加供给。
  无疑,发展租房市场是中国未来住房制度改革的一个重要步骤。在各地调研中,半月谈记者了解到,目前不少地方政府很大程度上是把租房市场按照社会综合治理的要求来操作的,属于社会管理的范畴,并非从产业发展角度、从推进未来住房制度改革的角度考虑。至于租赁市场在住房制度改革中本身起到什么作用,如何推动市场的完善等方面的思考还很不到位。
  发展租房市场还应分类施策、因地制宜。文学认为,一线城市总体是供不应求,租房市场相对活跃,但三四线城市的房屋租赁市场有自己的特点。因此,发展租赁市场,各地要根据城市规模、人口状况、经济结构、产业发展、市场形态,分类推进。
  文学建议,国家应制定政策总体目标,不让高租金、高房价成为人口自由迁移和社会自由竞争发展的障碍。“香港因为高租金,使得除金融业和若干高端服务业外,工业、科技研发企业难以大规模发展,对人才吸引也造成障碍。形成成熟稳定的租房市场,需要成熟的市场引导。”
  明晰制度设计,加强依法治“租”
  江西南昌市骊特房产总经理顾志超表示,在实际业务中,发现与住房租赁相关的土地、金融、税收、产业管理等,尚存在许多法律法规的空白。“这是当前我国住房市场的供求结构错位造成的。与地方政府对住房销售市场的高度重视相比,租赁市场长期缺乏存在感,实际上处于被忽视的地位。”
  解决住房问题到底是为了解决老百姓的民生,还是解决政府的收入?一些民营房地产企业负责人质疑,今天的高租金,源于地价太贵。发展租赁市场应当正视住房租售比倒挂的问题,想解决就得从土地财政这个源头上去扭转。
  中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,期房销售制度使得房地产相关企业自持出租的比较利益低于利用银行和购房者资金开发销售住房。这一问题不根本解决,住房租赁市场发展会受到很大制约。
  浙报传媒房地产研究院院长丁建刚指出,个人住房出租在政策方面还有不少顾虑,相关制度设计也需要尽快落实明晰。否则,未来还要征收房地产税,甚至70年产权到期后可能还要再缴一笔土地出让金等一系列政策体系中的不确定预期,会使广大业主产生焦虑。政府部门需尽快厘清土地使用年限到期之后续约等诸多问题,提出清晰的立法和政策思路,以稳定市场预期。
  “这次新政鼓励个人出租房屋,背后隐含的逻辑值得深思。”丁建刚认为,没有投资性购房,如何产生可供出租的非自住住房?因此,多年来一直强调的遏制投资性需求的政策导向,这一次需要更明确的调整,以便同当下的房地产市场现状相适应,避免政策导向上发生冲突。
  立法缺失正是制度设计亟待弥补的短板。顾志超认为,目前主要是《合同法》《物权法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《商品房屋租赁管理办法》涉及住房租赁。但《合同法》并未对住房租赁的特殊性予以规定,《物权法》则主要涉及出租人。其他由各地方政府部门出台的住房租赁管理办法,在法院处理住房租赁纠纷时并不具有法律效力。
  胡志刚建议制定住宅法,包括保障篇、租赁篇,通过法律而非当前的部门规章,让各方职责更加明确,共同调控买卖市场,扶持租赁市场。
  业内资深专家表示,培育住房租赁市场,需要尽快出台各种减税、补贴优惠政策的实施细则,并拿出合理有效的调整区域性基础设施、交通配套的规划和方案,逐步完善形成区域规划与住房、租房市场相协调的调整机制,推动地区内房地产市场与区域发展相协调、相适应。
  “美国等发达国家都设有房产管理局,目的之一就是要规范管理租赁市场。我国目前的现状是,住房买卖市场有一大帮人管,但是租赁市场没人管。”胡志刚认为,应成立专门的管理机构,促进租房市场健康发展。(专题调研记者:阳建 陈灏 余贤红 胡旭 吕昂 郑钧天 叶含勇 孔祥鑫 杨绍功 李松)
租房政策大视野:购租并举,良性互动
——租房!租房!租房痛点催逼供给侧改革(之三)
  半月谈调研小分队
  当前,商品房(包括民住、商住)买卖市场、商品房租赁市场、保障安居住房市场、公共租赁住房市场四大领域构成我国完整的住房市场。构建公平有效的住房租赁市场政策体系,亟须扩大观察视野,聚焦民生之忧,从四大板块的互动关系上破解。
  培育租在买前、租买并重的市场观念
  传统观念、现实国情熏陶出的国人,“认买不认租”,被迫当“房奴”。
  曾驻美国工作的半月谈记者对当地租房市场做过了解。相较于中国人拿着几代人的积累去买房、早早成为“房奴”的做法,美国人倾向于租房的生活,即工作在哪里,就在哪里租房住。而且,他们的流动性较强,在一个地方居住几年后,经常可以举家迁往别的州或城市居住。
  近几年更是如此。哈佛大学住房联合研究中心(JCHS)发布的报告显示,2004年美国住房拥有率为63.5%,2015年已经下降至约47.2%,为20年低点。与此同时,租房市场蓬勃发展。
  而在国内,如果一个人长期租房,总会被外界认为“混得不好”。背负这种压力,中国人普遍具有“买房情结”——不动产是身份地位的象征。哪怕买房时,需要几代人的积蓄才能凑够首付。
  这种观念传导至房地产市场,产生了一些不良后果:大量资金沉淀于购房市场,形成资金浪费;“房奴”盛行,许多家庭房贷沉重,不利于社会流动、创业创新。
  “现在根本问题是要去培养房客。”采访中,部分房企负责人坦言,不少国人头脑中保留着根深蒂固的传统农耕文明思维观念,认为“租房不是家,买了房才算安了家”。不少城市外来务工人员、新毕业大学生落脚城市的第一项重要任务就是贷款买房。
  采访中,不少群众反映,在社会上租房最大的顾虑就是担心不稳定。人们不喜欢租房而愿意买房,更多是出于现实的考虑,本质上是对安全感的寻求。四川成都一家民营房地产企业负责人蔡先生认为,在目前的租房市场上,租房者的权利很难得到保障,他们也难以规避突然收房、涨价等风险,更不用说租房无法赋予买房带来的诸多社会福利。
  相关市场人士对半月谈记者表示,不同于国内,发达国家社会保障好,不用担心养老和医疗,所以高收入居民也愿意租房,把更多的钱拿来旅游或发展兴趣爱好。当前,90后新人群中开始出现不买房的呼声,这是一个值得重视的新现象。
  近10年,城镇化浪潮高涨,楼市价格节节攀升,买房能够实现“财富保值”,深深地印刻于人们的脑海。戴德梁行长沙分公司副总经理文学认为,要让国人的意识从买房转为租房,是一个长期的过程,这需要人们消费、投资理念的长期转化,才能培养出比较健康的市场文化。这个过程可能需要5至10年以上。
  四川成都市城乡房产管理局局长何立祥表示,现阶段社会观念要从自住转向租赁,先租后买。如果没有观念的转变,要推动租房市场的建立和完善是不可能的。“转变观念需要舆论引导。”
  民生租赁保障政策须持续给力
  “地方政府长期重点关注购房市场,房屋租赁市场被边缘化。”山东财经大学房地产经济研究所所长郭松海说,出于兜底考虑,地方政府主抓廉租房、公租房建设,但买不起住房又享受不到优惠租房政策的“夹心层”很多,这一问题亟待解决。
  中国房地产业协会副会长胡志刚近年来一直呼吁发展和完善住房租赁市场,让中国住房体系“两条腿走路”。他认为,房地产市场投机太严重,波动性太大,不利于实现住房的保障功能。
  “归根到底,发展住房租赁市场是一项民生、民心工程,推动租房市场化改革固然重要,但仅仅扶持几个大的市场主体,远远不够。”胡志刚说,构建公平有效的政策体系,还应当更多着眼于公平。他呼吁,房地产市场应从投机化走向常态化,出台一系列的政策保障措施。
  魔方公寓CEO柳佳认为,租赁新政中一大亮点是:“落实提取住房公积金支付房租政策,简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。”这将从根本上克服房子与户籍制度、社会公共服务挂钩的弊端,值得期待。
  在运用公积金方面,政策还有挖掘空间。文学认为,目前,各省的公积金系统独立,每个省推进的力度不一,有的宽松,有的却还有巨大存量。地方可以出台鼓励措施,推出利用公积金租房的优惠政策。
  在政府补贴运用上,目前地方举措不断:贵州适时调整保障条件和标准,把公租房扩大到非户籍人口;深圳发放公租房租金补贴的同时,建立货币补贴标准动态调整机制,以适应住房市场发展变化……
  对此,郭松海建议,还可通过政府补贴“房屋银行”等类似机构,增加其收益,鼓励扩大房屋收储,优惠供给普通租户;或直接对保障对象进行货币化补贴,鼓励到市场上寻找租房房源,提升租房人群福利。
  在土地利用上,重庆大渡口区建桥工业园区就通过划拨土地的方式,建设了能够容纳2万多人居住的“蓝领公寓”,这些租赁房屋一改传统农民工公寓的简陋面孔,不仅样式别致、注重绿化,而且提供和市民一样平等的城市社区、教育和医疗服务。
  统筹、调控租售两个市场
  中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,新政出台,对于优化配置和利用住房资源,解决居民住房问题具有重要意义。同时,他表示,文件出台效果如何,关键看它能否在微观上建立起租赁市场现实和潜在供求双方的激励机制,使其有动力去租赁住房。
  江西省社科院经济研究所所长麻智辉介绍,从发达国家的经验来看,房地产租赁的充分发展,使得房地产市场的结构更为丰富,房地产租赁市场和房地产买卖市场会因“租买选择”机制而相互制衡,买卖价格会受到租金的制约,不会长时期单边上涨或下跌。“住房租赁市场的存在与发展的意义,不仅仅局限于解决低收入者的居住问题,而是对于形成住房市场的内在自我调节机制具有核心作用。”
  当前国内住房市场是保障与市场双轨制,但两者过于割裂,几乎没有什么交集。胡志刚表示,从2009年国内开始大规模建设保障房开始,其建设与供给基本呈现一种市场外循环的态势,建管与运营都以政府为主导,保障房的开、竣工数量及其他指标更多是以计划的形式向地方政府进行分摊,并据此进行考核。
  文学认为,过去,国家安排了很多限价房、公租房等保障房项目,但配套设施很不完善,很多保障房在空置。政府需要拿出政策,把这部分房子在公开市场进行转换。
  当下,一些热点城市存量商品房很多,给政策操作提供了空间。长沙市房地产中介协会秘书长刘元林说,可以通过政府购买服务的方式,委托专业机构购买存量商品房作为公租房运营、管理。黎强等房地产人士建议,在三四线城市去库存压力较大的背景下,可以考虑公私合作的方式,通过政府购买部分房产投入公租房领域。
  “让老百姓见到甜头,才能有效果。”何立祥说,可以让公租房未来成为一种公寓房,在租客住满一定年限后,进行相应转化。这样,租售两个市场就连通了,市场就滚动起来了。
  不少专家建议,开展住房普查,做好调控租售两个市场的基础性工作。胡志刚说,开展住房普查是了解目前全国房地产库存状况,制定相关政策的基础。这个数字应该像人口普查一样得到明确,否则无法预估房地产市场不断地加杠杆的风险。住房普查明确空置率,将对发展租赁市场带来直接的促进。只有把空置问题摆到台面上,做到信息透明,才能了解市场有多少房屋可以租赁,有多少住房困难户,有多少购房是奢侈性消费,可以有针对性调控。(专题调研记者:余贤红 杨绍功 陈灏 吕昂 胡旭 李松 阳建 叶含勇 郑钧天 孔祥鑫)
新72家房客:租客有烦恼
——租房!租房!租房痛点催逼供给侧改革(之四)
  半月谈调研小分队
  居都市,大不易。城市中,多少“蜗居”租客,打拼于此,歌哭于此,多少租房悲喜剧于此上演、谢幕。
  “租房族就是月光族”
  在上海蓝村路地铁口,一套挂牌出租的两室一厅,客厅和厨房连为一体不过10平方米,租金报价6800元/月。“新增房源有限而租房人多,租赁旺季到来,房东跳价频繁,小户型房源更供不应求。”非沪籍单身白领杨燕在找房路上深感疲惫。
  在人流不息的北京东直门,中介机构资深经纪人王先生每天都接触大量的租房者,绝大部分是刚刚毕业的大学生以及外来务工人员。自己也是租房一族的他算了一笔账,北京租房者的月薪大都在8000元以下,即便合租,一间卧室的租金每月也将近2000元。“这就意味着月收入的1/4都要用在租房上。再加上其他花销,每个月几乎攒不下钱。租房族就是月光族啊!”
  “一个月的工资,三分之一给了房东。”在山东济南市市中区玉函小区租住5年的张贺程认为,虽然5年来自己的工资有所上涨,但房租涨幅更大。同样在这座城市工作的赵意则把目光转向公租房,但他每个月3000多元的收入已超过公租房申请的标准,无奈成为“夹心层”。
  刚毕业的长沙大学生边鹏,月工资3000元,房租就要占到工资的一半。虽然边鹏所在公司有公租房,但是指标不够用,轮到他时早就申请完了。
  年轻人为了省钱,与其他人“群租”。虽然“群租”由于安全隐患已经被明令禁止,但在济南市纬一路一个小区内,一间不到60平方米的房子里挤满5张上下铺,住了7个人。
  迫于中心城区的高额房租,一些人不得不转向城市外围。在北京宣武门附近工作的陈先生目前租住在西红门。“虽然住远了,但每月房租能节省不少。长椿街附近的一套老旧的47平方米一居室,每月租金近5000元;在西红门附近,60多平方米一居室月租金3000元。”陈先生说,虽然上班远,苦点、累点,但一想到每月节省下来2000块钱,也就忍了。”
  租房不仅烦心,更像一场战争
  在一些学校、商业区、工厂周边的安置小区,如果不提前预订,基本租不到房子。房子普遍品质较低,不少房子被乱改乱建,存在诸多隐患。
  长沙一个信息产业园区的安置小区内,租客反映,这些房子表面上看,租金比正规小区低一些,生活品质却差很远。“房子一楼是一排快餐店,每天都能闻到油烟味,基本无法开窗。”有的房子下面开了网吧,每天人流如梭,人员复杂,安全隐患较大。
  即便如此,租客们也不得不忍受这些烦心事。在重庆渝北区黄泥塝附近,曹健一家三口租住在一套55平方米的小房里。曹健说,现在学区房租金很坚挺,你不愿意租了,有的是人要来。
  蓝杨平是江西师范大学软件学院的研三学生。正值毕业季,蓝杨平打算在师大瑶湖校区附近租房子。
  “有些人网上发布租房信息时,只选择发布好的方面,等实地一看却发现,网上信息和现实差异比较大。”蓝杨平说,从今年5月中旬到现在,不仅没有找到合适房源,还遇到不少窝火的事,很多中介还通过“电话轰炸”制造“出租房源紧缺”的紧张气氛。
  边鹏手机上装有各种租房APP软件,然而各种信息鱼龙混杂,难辨真假。“显示有房的,去看的时候往往没有,然后再带你去看其他不合需求的房子,简直浪费时间、精力。”
  20多岁的刘芳杰在江西南昌市红谷滩新区一家理发店上班,回忆自己短暂的租房史,仿佛经历了一场战争。2015年6月,刘芳杰找到中意的房子。“房子是合租房,一共有5户。”刘芳杰说,其实,带他看房的并不是房东,而是中介。
  去年12月底,房东突然找上门,表示自己没有收到租金,要求租户即刻搬离,随后便断水、断电和更换房屋大门的锁芯,把小刘等人强行赶出。他们去找中介理论,却发现中介公司已经搬走。刘芳杰认为这家中介公司是一个诈骗团伙,“我们一直没有收到返还的租金和赔偿”。
  与房东最好是你不找我,我不找你
  在北京西单附近工作的杨女士正在为“换房”而烦恼。“本来说好了房子租到年底,可是房东突然说要卖房,让我尽快搬走,真是措手不及。”杨女士说,“租房的感觉就是居无定所,虽然房东会支付违约金,但相比于找房换房的时间成本,这点违约金又有什么用呢?”
  杨女士坦言,房东要卖房,经常有人来看房子,但为了能够腾挪出更多时间找房搬家,她通常不配合看房,能拖一天是一天。
  小曾在南昌上班多年,对个别房主的“小算盘”深有体会。小曾说,除了在房租上挣钱,部分房东还会在水电费上做手脚。“2012年,我曾在师大南路租过房,当时居民用电的价格是每度6毛,但房东跟我们收电费按每度1.2元算。这在一些城中村表现得尤其明显。”
  30岁出头的梁松大学毕业到南京已经4年。4年里,他只换过一个住处,却看过很多出租房。
  为了少跟房东接触,梁松选择了半年付一次房租。交水电费是把房东的各种缴费卡绑定在支付宝里,两个月支付一次。但他依然得找房东,第一次是因为热水器坏了,第二次是因为空调坏了。这两个东西,梁松不打算买了。与房东协商的结果是各出一半维修费,问题是修后不到半年,两类家电又陆续出现问题。梁松觉得完全自己垫钱不甘心,于是跟房东的扯皮开始了。最近,梁松又打算退房重租,但他不知道,他还要碰到什么困难。
  7年换7处,依旧城市边缘人
  漂在城市,房客们更头疼的还有邻里人际关系隔膜,找不到归属感。
  租住在济南某回迁房内的小张觉得自己是“入侵者”。他说,平时有事找邻居问一下,永远都看不到好脸色。“我总感觉在他们眼里,我们这些租客低人一等,是被欺负的陌生人。”
  2009年大学毕业后即在南京租房的晓五,几乎住一年换一个地方。最让晓五感慨的是,他在租房中收获了爱情和婚姻——某一年一起合租的女孩成为他的妻子。小夫妻俩四处寻找,希望能租到一个适合自己的小窝。这期间,两人每天下班之后的事情就是找房子。“上来就让你交看房费的,十有八九是黑中介。给你一个电话,让你等,但等半天没人。再去找中介,钱也不能退。”
  7年来换了7个住处,现在,晓五依然和老婆租着房子,从最初承担300元的房租,到现在每个月租房要花1900元。租房不易,但看着南京日益高涨的房价,他觉得买房的希望更加渺茫,自己是城市边缘人。(专题调研记者:吕昂 余贤红 李松 杨绍功 陈灏 胡旭 叶含勇 孔祥鑫 郑钧天 阳建)
惜租、难租、怕租:房东有纠结
——租房!租房!租房痛点催逼供给侧改革(之五)
  半月谈调研小分队
  惜租:嫌麻烦,盼升值
  “作为房东,最希望的是在房子、家具损害最小的情况下按时收到租金,但麻烦事仍然很多,身边很多人宁可空置也不出租。”南京市民卢先生说。
  在三四线城市和小城镇,一些房东面临“要不要把房屋租出去”的两难问题:一方面由于小城镇房价总体不高,很多房屋租赁价格偏低,很多房东感觉“租不出价来”;另一方面,有的人感觉让房屋空置着,也是一种浪费。
  在重庆江津区白沙镇,当地居民李成在镇上有一套50平方米的房屋,按照当地租金价格,每月租金仅有200元,收益并不高。“现在人工费这么贵,租金还不够重新装修的费用。出租房子实在没啥赚头,这两年就一直空置。”
  随着学区房等交易热点的出现,房东更加看重房产升值,选择直接出售,而不愿意出租。徐汇区汇师小学是上海市重点小学。一位对口小区的房东告诉记者:“学区房价格快速而稳步上行。相对而言,微薄的租金收入可以忽略。”
  难租:交给机构还是租给个人?
  “我2013年出租过房,直到现在都有中介骚扰我,隔三差五问我出租的房子啥时候到期,推荐租客。”上海市民叶先生无奈表示,自己最后屏蔽了30多个中介电话,他们仍换着号码给他打。
  “每次一挂出房源信息,中介电话就铺天盖地来了,要求‘独家代理’。半小时接了十几个电话,全是中介。”上海房东李木子抱怨说。
  许多房东都领教过中介的这种特殊推销方式。无论是租房还是卖房,他们都倾向于与房东签订独家代理协议,这样可以防止其他同行的竞争。而中介一旦垄断了房源及其相关信息,会一定程度推升房屋租金,也增加了房客和房东的成本,“有时候一套房子一两个月都租不出去”。
  南京房东宋先生说,房子空置一个月,他就要损失3000多元的收入。为此,他不仅通过中介出租,自己还在网上发布信息。最终他发现,还是自己发帖出租得快。
  “中介更希望自己的客户是购房者。按照行情,做成一单租房的生意,中介公司要收取一个月的租金作为佣金,拿提成的置业顾问个人最高可分到20%,不过是几百元。如果是买房,哪怕只有1%的佣金,就是几万元。租房和买房,对于置业顾问而言都是带人看房,劳动量几乎是一样。”熟悉租房市场内幕的王先生透露。
  济南市民陈祥在一家金融企业工作,手头有一新一旧两套房子。“新房子装修花了十多万元,如果租出去了别人又不爱惜,回头还得重新装修,费钱又费事。”陈祥说,除非有信得过的人,否则他不会将房子租出去。但是,身边的亲戚朋友都有房子,出租找中介又很难保证租户,所以房子一直就这样放着。
  怕租:挑租客,怕群租
  龚华是江西一高校老教师,在老城区江西师大附中附近有一套房。龚华说,希望租房子能交到个朋友,而不是交到“冤家”。“之前有个租户住了3年我都没涨房价,不要搞得催房租跟讨债似的。”
  在龚华看来,如果算经济账的话,出租房子并不一定划算,租房主要是希望房子有人气。龚华说,还有些老人儿女在国外,他们出租房子就是想找个人做伴,房租不一定很高,但是人一定要比较靠谱。
  “挑客”是租房时比较普遍的现象。有稳定工作的毕业大学生、白领群体等素质较高的群体是房东比较偏好的类型。房东普遍期望租客能够有稳定的家庭和事业,希望租客像爱护家一样爱护自己的房子。
  济南市民马若雨总结,这类租客大多是单身或者情侣,本身比较讲文明、珍惜自己的居住环境;另外,他们没有老人和小孩同住,有助于保持房屋原貌,不会把房子弄得乱七八糟。
  住在杭州城西万家花城小区的业主陈先生,购房5年多来,房子也一直没有出租出去。陈先生表示,主要还是担心租户在使用中不注意爱惜,破坏房屋设施,特别是二房东把房屋私自改造再群租出去。“毕竟房子花那么多钱买的,是很重要的不动产,以后也可能给孩子当婚房,如果群租住过,感觉房屋品质都会受损。”
  房东陈女士告诉半月谈记者,一开始以为租给了一位年轻白领,后来一次偶然的机会,发现自己的房子被“群租”了。“所谓租我房子的‘白领’是个中介,他自己做了二房东。把我的三居室打了隔断,里面安装了上下床,分租给了8个人!我现在都后怕,万一这8个人中有不法分子怎么办?”(专题调研记者:郑钧天 李松 阳建 胡旭 吕昂 余贤红 杨绍功 叶含勇 孔祥鑫 陈灏)
德国何以成为“租房国家”
——租房!租房!租房痛点催逼供给侧改革(之六)
  胡小兵 王鹏权
  到德国会发现,多数德国家庭没有购买自己的住房。很多为房所困的中国人可能很疑惑:是德国房价太高、房源太少?还是居民收入太低、无力购买?或是他们无意拥有一套属于自己的房子?
  文化心态、社会环境抑制买房热情
  德国联邦统计局的数字显示,德国8050万人口,4000万个家庭,只有45%的家庭拥有自己的住房,这一局面近10年来几乎没有改变。不过,剩下55%的家庭虽然不买房,却能保持心态平和,没有着急上火,急于圆心中的“购房梦”。
  德国那些无房家庭,并不是没有经济能力买房——德国城市房价普遍不高,据调查,至少有三分之一的租房家庭有足够的资金买房。德国首都柏林每平方米住宅均价约为2000欧元,约折合1.6万元人民币。
  以不莱梅市为例,一套普通住宅相当于一个居民一年税后净收入的3.4倍。最贵的大城市慕尼黑房价,也仅相当于一个居民9年零7月的税后净收入。
  德国家庭不买房的首要原因,是工作需要。德国公务员因工作地点固定,通常都会买房,而其他劳动者因市场、企业经营状况等因素,工作会不断发生变动,因此居无定所是常态。再加上德国买房后续费用多、手续繁杂,而自由迁徙权受到法律保护,因此很多人非但不排斥搬家,反而乐于享受环境变化带来的新鲜感。
  一些社会因素也制约了人们买房的热情。比如离婚率居高不下,从2000年到2012年,德国离婚率一直维持在45%以上;不想要孩子的夫妇增多,出生率下降,人口呈负增长;不少人选择存钱养老,购买黄金保值等。
  另外,德国房源丰富,城乡差距极小,给租房者提供了更多选择。无论小城镇还是农村,人们同样可以享受到城市各种快捷服务和文体娱乐。而且相比城市的拥挤嘈杂、空气污染,山清水秀的田园更加适宜居住、生活。
  完善的租房制度切实保护房客利益
  德国人不钟情于购房,过去10年里,扣除物价因素,德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。在德国,之所以有如此多的人选择了租房,与政府采取了多种措施保护租房者利益有很大的关系。如政府通过《住房租赁法》和《租金水平法》保护承租人的利益;对较低收入的家庭发放租房补贴,使其能够享受到一定的住房标准。
  在房租水平上,德国并不是任由市场供求关系确定房租,而是由各地区的市政建设部门与房客协会、房屋租赁和买卖中介机构,定期根据当地通常情况下的房租价格统计来制定一张“租房价格表”。该表详细列示不同类型、不同地理位置房屋的合理租价建议,并公开发表,这份表格有着公认的权威性,基本作为法庭审理案件时房租合理与否的依据。
  在租价方面,出于对租户的利益保护,法律对房租做了上限限制:如果房东所定的房租超出“合理租价”的 20%,就构成了违法行为。房客可以向法庭起诉,且结果不仅是房租应立即降 20%,房东也将受到罚款。如果房东所定的房租超出“合理房租”的50%,就构成了犯罪,房东将受到更高额度的罚款,甚至被判三年徒刑。另一方面房东也不可以随意涨价。法律规定,三年内房租涨价如果超出 20%,就作为违法处理。在这个限额内,先前的合同没有做详细规定的情况下,如果房东租价的上涨价格百分比超过市场物价指数的上涨百分比,房客有权利拒绝房租上调。
  除价格之外,法律在其他方面也充分保障了房客的利益。《住房租赁法》规定,一般的房租合同都是无限期的,承租者可以提前几个月提出退租要求,但出租者不允许主动收回房屋,除了在几种特殊情况下,比如,承租者不按时缴纳房租,或者房主能够证明房主本人或直系亲属需要此住房。房屋所有人不得因为其他租房者愿意支付更高的租金而与现有承租者解除合同。
  又如,法律规定,房屋租出后,尽管房子所有权依旧属于房东,但房子的使用权仅属于房客,包括房东在内的任何人在没有得到房客许可的情况下无权进入该房子,不能要求房客搬出。房东若要解除租房合同,承租人可提出异议。房东非经过诉讼途径,不得强迫房客搬出。如果法院判令房客搬出,在法院设定的合理迁出期限届满前,租赁关系也一直存续,房客仍然享有合同和法律规定的对房屋的各项权利。
  拓展房源、合建租赁房以稳定租价
  高租房率和稳定租价的基础是充足的房源,德国政府通过多种方式,大力拓展房源。二战后,面对房源极其短缺的局面,德国联邦各州和地方政府都把解决百姓的居住问题作为施政的重中之重,大力建造“社会福利性住宅”,以低于市场租金的 1/3 或 1/2 出租,同时政府采取了一系列措施鼓励各投资群体为出租房出力。
  合作社共同建房是德国住宅建设的重要组织形式,政府对合作社建造出租房给予了多方面的政策倾斜:一是提供长期低息贷款;二是给予借款保证;三是提供合理价格的土地;四是减少税收,对所得税、财产税、土地转移税和交易税等,均以较低税率向合作社征收;五是补贴租金,对于私人投资者和地方房地产公司,政府提供无息或低息的贷款,鼓励他们为低收入群体提供价格低廉的出租房或对出租住房进行修缮。
  在保护承租人利益的同时,政府还从供给方制定政策鼓励和培育租赁房市场的发展。承租者在一定条件下要承担一部分房屋维修的费用,对于新签订的合同,允许租赁双方进行议价。这些措施保护了投资者投资于租赁房屋的积极性。
  除了鼓励措施,政府同时采取了一些强制措施,保证出租房源。一方面,德国法律规定,所有由合作社建造的住房必须用于出租,而不能出售。德国合作社建造的房屋数量占到全国总数的 1/3 左右,如此庞大数量的房屋只能用于出租,无疑对出租房源的稳定起到重要作用。另一方面,德国地方政府规定,房地产开发商在建造住房过程中,必须预留一定比例的住房,专门卖给或者租给低收入群体。
  德国是一个“租房国家”。由于法律完善、房源充足、租房价格稳定、服务周到便捷,因此很好地平抑了房地产价格上涨。德国人买房并非资本投资,也无意将住房视作炫耀资本,房子的属性只是用来居住。正因如此,德国家庭不用担心陷入“上无片瓦、下无立锥之地”的窘境,可以自由、从容地选择买房或是租房。

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